24.06.2006, 21:30 | #1 |
Создатель
Регистрация: 23.07.2006
Адрес: X-Time
Сообщений: 247
|
Тайна столичного квадратного метра
Самая увлекательная тайна в Москве - тайна золотого ключика.
Того самого ключика от квартиры в столице, который доступен, по экспертным оценкам, лишь каждому десятому москвичу. Почему квадратный метр нового жилья в Москве стоит, судя по последним сводкам с рынка, в среднем $3500 при себестоимости строительства, не превышающей $700? Куда и на каких этапах уходит немалая разница в $2800? Есть ли надежда, что цены на столичную недвижимость упадут или хотя бы остановятся? Задавшись этими вопросами, "Известия" опросили людей, которые, как нам казалось, должны владеть этим сакральным знанием: строительных чиновников, экономистов и самих застройщиков. Сразу оговоримся, мы вынесли за скобки исследования так называемые элитные квартиры - стоимость метра в них может зашкаливать за десятки тысяч долларов, а покупатели такой категории квартир обычно не задаются вопросами доступности жилья. Средняя цена квартиры в обычной столичной новостройке, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", сегодня превысила $3500 за квадратный метр. Из чего же она складывается? Себестоимость строительства - $700 за кв. метр Себестоимость - это, собственно, та сумма, которую тратит застройщик на то, чтобы построить дом. Складывается она из затрат на проектные работы, стройматериалы, оплату труда рабочих и так далее. Как сошлись почти все опрошенные "Известиями" эксперты, сегодня себестоимость составляет примерно $700 за кв. метр (около $600 - в панельном доме, примерно $800 - в монолитном). И - будет только расти. Хотя бы потому, что растут тарифы на стройматериалы, которые, в свою очередь, зависят от цен на газ, электроэнергию, нефтепродукты. - Только цемент за последние четыре года вырос в цене раз в семь, - рассказала "Известиям" начальник сметно-эксплуатационного управления "Москапстроя" Елена Шевелева. - Причем когда в Москве был в разгаре конфликт с "Евроцементом", цена цемента для регионов была одна, а для Москвы - в два с лишним раза выше. Потому что Москва активно строится и всегда есть спрос на материалы. Инженерные сети - еще $300 с метра Впрочем, с цифрой в $700 согласны не все. - $600-700 - это нынешняя себестоимость жилья, если просто поставить кран и начать собирать дом, - говорит старший вице-президент, руководитель финансово-экономического комплекса Главмосстроя Лариса Подгорная. - Но все дороже обходятся инженерные коммуникации в существующей застройке города: их надо либо реконструировать, либо перекладывать, либо расширять, либо ставить новые источники тепла и т.д. Подключение к сетям в центре достигает 40-50% от себестоимости возведения здания. При строительстве на свободных территориях расходы ниже - 20-25%. - Отдельная беда - нет питающих центров электроснабжения, инвестору за свой счет приходится строить передвижные электростанции, а это стоит сумасшедших денег, - добавляет Елена Шевелева. Усредним цифры для простоты расчетов - 40% за трудности подключения к коммуникациям. Получаем еще $300 с метра. То есть себестоимость с учетом подключения к инженерным сетям составляет около $1000 за метр. Эти расчеты, кстати, подтверждаются официально установленной правительством Москвы ценой строительства муниципальных квартир. Сейчас в городском бюджете заложена цена в 26 тысяч рублей за квадратный метр - то есть те самые $1000. Здесь необходимо пояснить: когда город строит дома за свой счет, он может уложиться в сумму $1000 за метр. Для коммерческих застройщиков куда насущнее понятие "инвестиционная себестоимость" - себестоимость с учетом так называемой "доли города". Доля города - плюс $400 с метра Доля города - своеобразный оброк, который коммерческие застройщики платят правительству Москвы за право возведения на городской территории того или иного здания. Поскольку само существование и размер этой доли не регламентированы ни одним федеральным законом, столичное правительство в свое время само разработало "правила игры" со стройфирмами. В среднем размер передаваемой в собственность города жилой площади составляет 40% от всей площади квартир и гаражей в любой новостройке. Впрочем, в последнее время эту "долю" предпочитают брать деньгами. Городская доля идет на строительство социального жилья: для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек, на строительство домов под городские жилищные программы вроде "Молодой семье - доступное жилье". То есть покупая квартиру на рынке, мы фактически оплачиваем еще одну - для тех, кто имеет право на получение бесплатного жилья от города. По сути это гигантский налог с продажи жилья на физических лиц - конечных покупателей квартир. - Правительство Москвы самостоятельно определяет размер передаваемой безвозмездно площади или ее денежного эквивалента. Он зависит от объема дополнительных затрат инвестора на подготовку территории для жилищного строительства, - описал "Известиям" особенности выплат городу руководитель пресс-службы инвестиционно-строительной группы компаний "СУ-155" Владимир Фомин. - Например, при застройке территории Кожухова доля города по жилой площади составила 0%, поскольку инвесторы за свой счет выводят собственников сносимых зданий, осуществляют инженерную подготовку территории, несут иные затраты по строительству объектов инженерного назначения. В остальных случаях первый платеж денежного эквивалента доли города в размере 20% инвестор выплачивает сразу, оставшиеся платежи (еще примерно 20%) также идут авансом согласно утвержденному графику. Это создает определенные трудности для застройщика, который, чтобы вовремя расплатиться с городом, вынужден привлекать кредиты. - Доля города влияет на себестоимость, а не на рыночную цену, - считает руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. - Эти затраты лишь ограничивают прибыль инвестора, причем совсем незначительно, так как конечная рыночная цена диктуется ажиотажным спросом. Но как бы то ни было, с учетом доли города (мы взяли среднюю - 40%) себестоимость строительства одного квадратного метра поднимается до $1400 и более. Взятки-"откаты" - в среднем по $400 с метра Самое приятное для нечистых на руку чиновников разных уровней - прохождение строителями многочисленных согласований и получение разрешений. Только для начала строительства одного дома в столице требуется до 200 таких разрешений. Впрочем, на эту тему наши собеседники говорили крайне неохотно и просили на них не ссылаться. Заметив лишь, что самая взяткоемкая стадия - получение участка под застройку. За "хороший" участок, с минимальным количеством обременений, идет сегодня настоящая война, в которой, как известно, все средства хороши. Впрочем, на конечной стадии строительства застройщик выходит на новый пласт непроизводственных затрат. Они связаны со всевозможными согласованиями, экспертизами, проверками. Круг новых "друзей" - это три-четыре десятка различных государственных, полугосударственных или аффилированных частных контор. Кому и сколько тут приходится платить - точно не знает никто. Многие согласования имеют вполне официальную - и дорогую - цену. Когда процесс надо ускорить, "мзда", как правило, выплачивается "черным налом". И деваться застройщику некуда: не получишь согласование - не введешь дом в эксплуатацию, что чревато дополнительными расходами. Как заявил недавно куратор национального проекта "Доступное жилье" министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, стоимость жилья под грузом чиновничьих "откатов" порой вырастает на 30%. Если верить оценке чиновника, к уже получившейся $1400 за метр надо прибавить еще как минимум $400. В сумме, с учетом "откатов", - уже $1800 за метр. Кстати, по данным риэлторских агентств, среди покупателей самого дорогого элитного жилья доля чиновников составляет около 40%. Но это так, к слову. Кредитование - $100 с метра - На рост цены влияют и другие факторы, - говорит руководитель департамента экономической политики Марина Оглоблина. - Например, по 214-му Федеральному закону "Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов..." частные соинвесторы могут привлекаться к строительству только после того, как проект будет подтвержден банковскими гарантиями. Если застройщик раньше собирал деньги в самом начале проекта, то теперь он этого делать не может. Застройщики подтверждают слова чиновников. - После того как 214-й закон фактически перекрыл возможность работать с деньгами покупателей, мы все свои проекты кредитуем в полном объеме: своими деньгами и банковскими, - говорит президент строительной корпорации "Баркли" Леонид Казинец. - Кредит обычно берется на полтора года на период строительства под ставку в среднем 10-15%. Это составляет примерно 5% от стоимости строительства. В наших расчетах это еще примерно $100 с метра. Общая сумма, с учетом расходов на обслуживание кредитов - уже $1900. Прибыль строителей-субподрядчиков - $200 с метра Небольшие строительные фирмы, которых по субподряду нанимают на работу крупные инвестиционно-строительные компании, оценивают свою рентабельность в среднем в 15% от инвестиционной себестоимости жилья. Что это такое, мы уже написали в главке "доля города". В наших расчетах она равна $1400 за метр. То есть прибыль строителей - примерно $200 с метра. Общая сумма всех понесенных затрат на этом этапе - $2100 за метр. Прибыль риэлторов - $100 с метра Риэлторы могут "брать на реализацию" квартиры в новостройках по договору с инвестором, соинвестором, генподрядчиком - с любой структурой, имеющей право собственности на квартиры. В последнее время застройщик предпочитает не распыляться: заключает эксклюзивный договор с одной риэлторской компанией, продажная цена согласовывается, а риэлтор получает от застройщика комиссионные. Их размер в среднем составляет около 4% от продажной стоимости. Опт всегда дешевле, поэтому предположим, что метр отдают не за $3500, а за $3000. Значит, на долю риэлтора придется около $100. Вот уже и $2200 за метр. Впрочем, в последнее время, работая на рынке новостроек, некоторые крупные риэлторы по сути переходят в разряд соинвесторов. Они выкупают часть квартир в новостройке на ранней стадии строительства, по цене гораздо меньшей конечной. После чего распродают их в розницу - с прибылью до 20%. Прибыль инвесторов - $1300 с метра Прибыль инвесторов - самая засекреченная, кроме "откатов", графа в структуре стоимости квадратного метра жилья в столице. Мы ее получили простым вычитанием всех выше перечисленных затрат ($2200 за метр) от средней продажной цены ($3500 за метр). По нашим расчетам, она составляет почти 60%. То есть на каждом вложенном в строительство рубле инвесторы зарабатывают 60 копеек. Не нефтяная скважина, конечно, но в принципе жить можно. - У инвесторов нет обязанности показывать свою прибыль, себестоимость и прочие финансовые показатели, - комментирует ситуацию руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. - Все решает спрос и предложение на рынке. Сейчас на спрос в значительной степени влияют свободные средства, которые банки и население вкладывают в недвижимость с целью получения прибыли. Когда мы делаем расчеты по городской доле, исходим из расчета уровня рентабельности в 25%. Но сейчас рентабельность и прибыль застройщиков гораздо выше. - Точных затрат инвестора не знает никто, очень приблизительно это от 30 до 50% от стоимости метра, - отчасти подтверждает наши расчеты начальник сметно-эксплуатационного управления "Москапстроя" Елена Шевелева. Впрочем, не все с этими цифрами согласны. - Если мы зарабатываем 25-30% чистыми, проект можно считать удачным, - говорит президент строительной корпорации "Баркли" Леонид Казинец. - Затраты инвестора растут быстрее, чем цены. Только в марте на 30% официально подорожала доля города. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. Очень много необоснованных регулирующих норм, в результате объемы строительства уменьшаются. Возникает дефицит предложения. Соответственно растет спрос. И - цены. - 3500 долларов за метр - это не цена инвестора-застройщика, - уверен и заместитель главы департамента градостроительной политики Сергей Амбарцумян. - Он, как правило, продает квартиры оптом, что гораздо дешевле или реализует их на разных этапах строительства, когда они также гораздо дешевле, чем конечная цена метра. Думаю, рентабельность инвесторов колеблется в размере 30%. Кроме того, по словам Амбурцумяна, серьезные застройщики вкладывают деньги в развитие строительной базы: закупают хорошую технику, современные краны, новые бетонные узлы. - Думаю, около $100 с метра у них идет на развитие, - говорит чиновник. Но на развитие деньги должны тратиться исключительно из прибыли - за чем должны бдеть налоговые органы. Так что в прямых затратах на строительство мы их не учитываем. Что в сухом остатке? Главный вопрос этого исследования - понять, за счет чего можно снизить цену жилья в столичных новостройках. Теоретический вывод, лежащий на поверхности, - минимизировать "откаты" и ограничить аппетиты инвесторов-застройщиков. Наивно - говорят эксперты. Отобрать "левый" приработок у чиновников - задача для Голиафа. А ограничить прибыль инвесторов в условиях свободной продажи квартир на рынке не сможет и мифический герой. - Механизмов влияния на рынок недвижимости у города немного, -признает глава экономического департамента мэрии Марина Оглоблина. - И в большей степени они зависят от федеральных властей. Только они могут предложить такую финансовую политику, при которой вложения в недвижимость станут менее доходными, чем вложения в другие отрасли экономики, прежде всего в промышленность и финансовый сектор. Тогда ажиотажный спрос на квартиры в Москве стихнет сам собой. - Квартиры в Москве раскуплены практически все. Другое дело, что часть из них пустует, - добавляет экономист "Москапстроя" Елена Шевелева. - Я живу на Старом Арбате, рядом с деревянным домом Пороховщикова. Его отреставрировали, а на земельный участок рядом "всунули" особняк на 6 квартир. 3 года назад их продавали по 10 тысяч за квадратный метр. А сейчас, я слышала, в соседнем особняке метр идет уже по 20 тысяч. У меня это в голове не укладывается. Но если это продается, значит, у людей есть эти деньги. Кто же откажется от прибыли?! Секретом ценообразования поделился и инвестор-застройщик. - Когда мы прикидываем цену продажи, смотрим, сколько стоит в доме аналогичного класса готовое жилье и делаем дисконтирование, - говорит президент "Баркли" Леонид Казинец. - Цены же не по затратам, а по рынку считаются. Застройщик хочет получить максимальную прибыль за свой проект. Если мы хотим государственного регулирования цен, пусть государство строит за свои деньги без прибыли. Что же, как говорится в детской сказке: "еще шесть тысяч ведер, и золотой ключик у нас в кармане..." Ценовая гонка летом утихнет Даже при первом взгляде на структуру предложения на рынке новостроек в пределах МКАД бросается в глаза его подозрительная асимметричность. Квартир в недорогих панельных домах настолько мало, что их количество находится ниже уровня статистической погрешности. Фактически единственное, что осталось, - несколько десятков квартир в новом квартале в Кузьминках и разбросанные по Москве по 1-2 квартиры в сданных домах. Сегодняшнее предложение новостроек - это монолитные дома и комплексы бизнес-класса. Отсюда столь высокая средняя цена предложения в готовых новостройках - уже около 3600 долларов за 1 кв.м, даже выше, чем на "вторичке", тогда как обычно бывает наоборот. Кроме того, выбор квартир в "монолите" тоже невелик: однокомнатных почти не осталось, двухкомнатных мало, зато трех- и четырехкомнатных предостаточно. Многие такие квартиры, особенно в бизнес-комплексах в Центре и других дорогих районах, "висят" с прошлого года. - Отношение цены квадратного метра в трехкомнатных квартирах к средней цене предложения по рынку в целом стало ниже аналогичного показателя для однокомнатных квартир, - посчитал аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. - Это означает, что темпы роста цен настолько высоки, что потенциальные покупатели трехкомнатных квартир уже не обладают достаточными денежными средствами для покупки нужного товара. А продавцы, ощущая это, не наращивают цены на такие квартиры среднерыночными темпами. Если высокие темпы роста цен сохранятся, не исключено, что такая же тенденция настигнет и двухкомнатные квартиры. Только после того как будут исчерпаны финансовые возможности потенциальных покупателей двухкомнатных квартир, можно будет говорить о кризисных явлениях на рынке недвижимости. Пока ситуация складывается хотя и напряженная, но контролируемая. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что ежемесячный прирост цен в 8-9%, наблюдавшийся весной, на время снизится. За счет сезонного спада летом квартиры будут дорожать на 2-3% в месяц. |
25.06.2006, 02:57 | #2 |
Гость
Регистрация: 25.03.2006
Сообщений: 23
|
Все логично
Статью не читал, но суть понятна, идет обоснование накрученной цены.
На самом деле все проще. Все тут гораздо проще. Вся эта статья - мышиная возня, это следствие, а не причина. А причина, я вам скажу какая, посмотрите на курс доллара и поведение населения к накоплению сбережений. Правильно, доллар себя не оправдывает, рубль еще не внушает доверия, и куда остается вкладывать ? В недвижимость. Квартира в Москве - самое твердая защита от инфляции. Цены еще будут расти, но потом остановятся и начнут медленно падать, за счет возросшего объема строительства. Обвала, которого многие предсказывают - не будет. Вообщем Москва будет держать высокие цены долго, пока не изменится курс доллара и миграция в столицу. |
11.07.2006, 09:58 | #3 |
Частый гость
|
Субъективно:
Снижение цен на квартиры можно не ждать. Сейчас они растут бешенными темпами, но при этом спрос превосходит предложение. В Москве сейчас строят очень дорогое жильё, которое естесственно, многим не по карману. Москва становится городом для богатых, и это факт. Остальные присматриваются к подмосковью - прилегающим к Москве городам, таким как Люберцы, Видное и др. Правда, не смотря на кучу свободного места для застройки там, цены пляшут от московских. Самое паршивое в этой ситуации то, что с такими темпами роста цен, можно смело забыть про всякую ипотеку.
__________________
Йожик в тумане. Симпатишный, но ленивый. Актуально: Не забыть взять зонтик |
15.07.2006, 23:50 | #4 | |
Создатель
Регистрация: 23.07.2006
Адрес: X-Time
Сообщений: 247
|
Цитата:
Как раз для большенства людей, кроме ипотеки, других шансов купить квартиру нет вообще. |
|
16.07.2006, 05:32 | #5 |
Опыт есть
|
Я тута с этой..диаграммной не согласна..у нас в Амурской области..а в частности в Благовещенске..цены на жильё такие же как и в Москве..просто жуть...так что поправить нада..так вообще я могу согласиться если в регионе в целом..а если в отдельности рассматривать каждый город..то тут где жильё можно за копейки приобрести..а где и за бешенные бабки фиг купиш...Мне вон недавно родители подарили жильё...через два месяца цена на него выросла аж в полтора раза..и это всего за два месяца....
|
16.07.2006, 20:41 | #6 | |
Частый гость
|
Цитата:
__________________
Йожик в тумане. Симпатишный, но ленивый. Актуально: Не забыть взять зонтик |
|
16.07.2006, 20:51 | #7 | |
Создатель
Регистрация: 23.07.2006
Адрес: X-Time
Сообщений: 247
|
Цитата:
|
|
04.10.2010, 15:40 | #8 |
Мастер
Регистрация: 25.01.2009
Адрес: Рашия, Питер
Сообщений: 3,214
|
В свете последних событий в Москве мне кажется, что и строительство свернет обороты, возможно и цены поменяются на метры столичного жилья..
__________________
Чем шире мы раскрываем объятия, тем легче нас распять... Если вам кажется, что я слишком много себе позволяю, возможно, вы просто слишком во многом себе отказываете.© |
09.10.2010, 15:53 | #9 |
Мастер
Регистрация: 25.01.2009
Адрес: Рашия, Питер
Сообщений: 3,214
|
Перейдя на работу деканом, бывший мэр Лужков опубликовал план
мероприятий на 2010-2011 гг. 1. Снос и воссоздание учебного корпуса. 2. Проведение тендера на прокладку монорельсового дирижабля деканат-туалет и обратно. 3. Точечное уплотнение аудиторий.
__________________
Чем шире мы раскрываем объятия, тем легче нас распять... Если вам кажется, что я слишком много себе позволяю, возможно, вы просто слишком во многом себе отказываете.© |